Türkiye’de Satılan Konutların ‘sı Ekspertiz Olmadan Satılıyor
Türkiye’de satılan her 100 konuttan 86’sı banka ekspertizi olmadan el değiştiriyor. Uzmanlar alıcıları uyarıyor.
Türkiye’de konut satışlarıyla ilgili dikkat çekici bir durum ortaya çıktı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılında yapılan 1 milyon 688 bin 910 konut satışının 1 milyon 452 bin 242’si, yani yaklaşık %86’sı, ipoteksiz olarak gerçekleşti. Bu da demek oluyor ki, Türkiye’de satılan her 100 konuttan 86’sında banka tarafından ekspertiz raporu talep edilmedi. Uzmanlar, bu durumun peşin ödeme yapan alıcıların, taşınmazın gerçek piyasa değerini ve olası riskleri bağımsız bir değerlendirme ile görme fırsatını kaçırmasına yol açtığını vurguluyor.
Konut kredisi kullanıldığında ekspertiz raporu bankalar tarafından zorunlu tutulurken, peşin alımlarda böyle bir yükümlülük bulunmuyor. Bu nedenle birçok alıcı, ekspertizi yalnızca kredi sürecinde gerekli bir prosedür olarak görmekte. Ancak bağımsız ekspertiz, taşınmazın gerçek piyasa değerini belirlemenin yanı sıra, tapu kayıtları, imar durumu, ruhsat ve iskân bilgileri gibi birçok teknik ve hukuki unsuru da değerlendirmektedir.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, ekspertizin yalnızca bankalar için değil, alıcılar için de önemli bir güvence olduğunu ifade ediyor. Sönmezler, “Ekspertiz, alıcının yaptığı en büyük yatırımlardan birini güvence altına alan bağımsız bir değerlendirme hizmetidir. Peşin ödeme yapan bir alıcı, ekspertiz yaptırmadığında, satın alacağı taşınmazın gerçek piyasa değerini objektif olarak değerlendirme imkânından mahrum kalabilir. Bu durum, piyasa değerinin üzerinde bir bedel ödenmesine ya da satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek hukuki ve teknik risklerin gözden kaçmasına neden olabilir” diyor.
Gayrimenkul piyasasında fiyat belirlenirken genellikle bölgedeki emsal satışlar referans alınmakta. Ancak uzmanlar, aynı mahallede bulunan iki benzer daire arasında bile önemli değer farklılıkları olabileceğini belirtiyor. Binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapı kalitesi, ortak kullanım alanları gibi pek çok unsur taşınmazın değerini etkileyen faktörler arasında yer alıyor. Sönmezler, yalnızca bölgedeki ortalama satış fiyatlarına veya satıcının talep ettiği bedele bakarak karar vermenin yanıltıcı olabileceğine dikkat çekiyor. “Gayrimenkulde fiyatı yalnızca bulunduğu semt ya da metrekare belirlemiyor. Aynı sokakta, yan yana bulunan iki benzer daire arasında bile yapının teknik özellikleri ve hukuki nitelikleri nedeniyle önemli değer farkları oluşabiliyor” şeklinde konuşuyor.
Uzmanlar, konut satın alma sürecinde ekspertiz raporunun yalnızca kredi kullanılan işlemlerde değil, peşin alımlarda da değerlendirilmesinin alıcıların daha bilinçli karar vermesine katkı sağladığını belirtiyor. Bağımsız ekspertiz, taşınmazın gerçek piyasa değerinin yanı sıra hukuki ve teknik durumunu da objektif bir şekilde ortaya koyarak, yüksek tutarlı yatırımlarda sonradan karşılaşılabilecek risklerin işlem tamamlanmadan önce tespit edilmesine yardımcı oluyor.
